写字楼 —— 供应高峰再现，租金增长承压

【资料图】

2022年，深圳地区生产总值同比增长3.3%，至人民币32,387.7亿元，增速分别高于全国、全省0.3及1.4个百分点。其中，第三产业增加值达人民币19,956.2亿元，同比增长2.4%。2023年第一季度，深圳经济持续恢复。根据《深圳市政府工作报告》，全年地区生产总值目标增长6%。

2023年第一季度，深圳甲级写字楼物业市场无新增供应，全市总存量仍为1,005.7万平方米。

季内，源自信息技术、金融及交通等行业的企业办公物业租赁需求持续释放，全市空置率因此环比下降0.5个百分点，至24.4%。但整体市场租赁需求恢复进程仍较缓慢，全市净吸纳量环比下降55.0%，至5.4万平方米，仅为过去五年季均值的31.5%。

季内，业主延续让渡租金以迎合市场需求、应对市场竞争，租金指数环比下降0.4%，同比下降3.8%，平均租金降至人民币每平方米每月176.0元。

展望

2023年，市场或再迎供应高峰，全年供应面积预计达140.5万平方米。其中，第二季度全市将迎来六个新项目入市，约为市场带来41.0万平方米甲级写字楼供应。

随着经济活动的稳步恢复，源自信息技术、金融及专业服务行业的需求有望继续增长并推动市场去化。但空前的新增供应体量将会致使全市空置率结构性上升。

供需结构问题将同步影响深圳甲级写字楼市场资产表现，令全市平均租金延续下降趋势。但随着本地经济及市场活跃度的提高，租金跌幅或将收窄。

零售——消费市场逐渐回暖，租金指数企稳回升

2022年，深圳密集出台促消费举措拉动内需，全市社会消费品零售总额累积至人民币9,708.3亿元，同比增长2.2%，增速居一线城市首位。

2023年第一季度，深圳万象城（三期）开业，为市场带来3.0万平方米新增供应。季末，全市零售物业市场总存量升至约658.0万平方米。

季内，源自新品牌的租赁需求仍恢复较缓，加之部分品牌陆续关闭经营欠佳门店，令多数项目录得较大面积退租，全市季度净吸纳量因此跌至历史最低值-4.8万平方米。与此同时，多数商圈空置率均有上升，全市空置率随之环比上升1.2个百分点，同比上升2.2个百分点，至9.4%。

多数业主秉持租金企稳的态度以运营项目，减少租金再度下探的议价空间。同时，少数优质项目因客流及营业额提升而小幅上调租金，令全市平均租金环比企稳回升。截至季末，全市平均租金录得人民币每平方米每月578.6元，租金指数环比微升0.1%，但同比仍降2.6%。

展望

2023年，市场将迎六个新项目入市，合计带来74.9万平方米新增供应。届时，全市总存量将增至732.8万平方米，同比扩张11.4%。其中，第二季度，位于南山的COMORROW超深活中心预计开业，为市场注入约9.5万平方米的供应面积。

本地消费市场逐步恢复，居民线下消费意愿渐进提升，赋能本地商业地产市场活跃度、餐饮、休闲及娱乐、家居及生活方式等业态零售品牌的租赁活动的恢复。

未来，本地政府一系列促消费举措及其它政策积极干预有望推动消费市场进一步复苏，助力业主经营信心和全市平均租金加快回升。

住宅——市场仍处于筑底修复阶段，供求面积环比下降逾三成

2023年第一季度，受季节性因素扰动及购房者观望情绪长期保持浓厚的影响，众开发商推盘节奏仍趋于保守，市场供应保持低位。全市季度供应面积为73.6万平方米，环比下降37.4%；供应套数达7,689套，环比下降44.0%。

当前深圳一手住宅市场仍处于筑底修复阶段，供应持续疲软及严格的调控政策均对销售市场产生重要影响。此外，季内8,510套人才房配售亦吸纳了部分刚性需求。在上述因素综合影响下，全市季度成交面积环比下降33.5%，至71.6万平方米；成交套数环比下降39.0%，至7,524套。

季内，核心区域成交面积占比环比提升0.6个百分点，其中福田区成交面积环比上升69.3%。有鉴于此，全市成交均价结构性环比上升3.5%，至人民币每平方米64,260元。

展望

年内，为促进房地产市场平稳发展并引导购房需求合理释放，二手房指导价调整方案或将适时公布。同时，中央及本地政府或将出台更多金融措施提振刚需及改善性住房需求。

得益于宏观政策的利好及信贷环境的改善，房企土拍意愿有望得以增强，新项目开工节奏及推盘速度料将进一步提升，新批预售速度亦将继续加快，市场供应层面预计率先企稳。

随着市场信心步入修复及改善阶段，深圳住宅销售市场需求有望于今年剩余季度逐步企稳回升，持续受抑的刚性及改善性需求亦有望进一步释放。

短期内，尽管市场成交活跃度有望逐渐回稳，众开发商仍面临较大库存压力，多数项目仍将继续加大促销活动及优惠力度。此外，鉴于第二季度待入市项目多位于非核心区域，深圳一手住宅成交均价预计波动下降。